Calcul plus-value immobilière : que devez-vous savoir ?

à 02h10

Lors de la vente d'un bien immobilier, vous pouvez réaliser un bénéfice énorme en fonction de la qualité du bien. On parle alors de plus-value immobilière, c'est-à-dire la différence entre le prix d'acquisition et le prix de cession du logement. Qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, vous devez acquitter des prélèvements sociaux et d'un impôt sur la plus-value. Comment calculer une plus-value immobilière ? Quelles sont les exonérations applicables ? Quel est le barème d'imposition de la plus-value immobilière ? Nous allons répondre à ces questions dans la suite de cet article.

Comment se calcule la plus-value immobilière ?

Peu importe le bien concerné, le calcul de la plus-value immobilière se fait en deux étapes. D'abord, il faut déterminer le prix exact auquel vous avez acquis le bien. Ensuite, vous déterminez son prix de cession. Lorsque la différence est positive, on dit que vous avez réalisé une plus-value immobilière. À noter que le calcul se base sur le prix réel indiqué dans l'acte de vente. Il s'agit en général du montant qui reste après déduction des frais de cession comme : la TVA, la main levée de l'hypothèque, etc.

De son côté, le prix réel d'acquisition se compose :
  • du prix d'achat ;
  • des frais d'acquisition (frais de notaire par exemple) ;
  • des dépenses de construction, reconstruction, rénovation, etc.

Précisons cependant que ces éléments ne sont pris en compte que si vous avez déjà bénéficié d'une aide sur vos impôts pour ces travaux. Selon le cas, un forfait de l'ordre des 15 % du prix d'achat peut être appliqué après 5 ans de détention pour remplacer les frais réels, lesquels sont justifiés par des factures. Retenez donc que tous les coûts de votre financement immobilier ne sont pas considérés.
 

Bon à savoir sur la plus-value sur une résidence principale

D'après une loi en vigueur en France, les plus-values réalisées sur une résidence principale bénéficient d'une exonération totale. En effet, cette disposition permet au contribuable de profiter de conditions flexibles pour réaliser son projet immobilier. Contrairement à ce qui se passe lors de la cession d'une résidence secondaire ou d'un appartement à caractère locatif, le vendeur peut utiliser l'entièreté de ce bénéfice pour s'acheter un autre bien.

Si le bien vendu a une valeur inférieure à 15 000 €, la loi vous permet également de bénéficier d'une exonération d'impôt sur la plus-value. C'est le cas par exemple lorsque vous cédez un petit terrain ou un parking. De même, si vous vendez une résidence secondaire alors que vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez jouir d'une exonération d'impôt sur le bénéfice réalisé. Cette exonération vous aidera alors à acheter votre résidence principale.

 

Quel est le barème d'imposition de la plus-value immobilière en 2019 ?

Ces dernières années, les règles codifiant l'impôt sur les plus-values immobilières ont connu beaucoup de modifications. Néanmoins, elles demeurent considérables. En effet, la taxation sur les plus-values imposables est désormais de 36,6 %. En ce qui concerne les plus-values réalisées lors de la vente d'un logement, la taxe applicable est de 19 %, soit 3 % de plus que ce qui était pratiqué en 2011. De leur côté, les prélèvements sociaux ont subi une hausse légère et passent à 17,2 %. Rappelons toutefois que ce barème d'imposition n'a d'effet qu'après l'application des différents abattements déterminés en fonction de la durée de détention.

Depuis 2013, une surtaxe est ajoutée aux plus-values excédant les 50 000 €. En pratique lorsque vous vendez un logement qui n'est pas votre résidence principale, vous êtes soumis à une imposition. En effet, dans les cinq premières années, vous serez imposé de 36,2 % sur la plus-value immobilière. Veillez donc à tenir compte de ces données fiscales lorsque vous faites investissement locatif ou achetez un bien immobilier pour usage personnel.
 

Abattement en cas de vente de terrains constructibles


Lorsque vous vendez un terrain constructible, vous pouvez bénéficier de certains privilèges. En effet, la loi de finances de 2018 a défini de nouveaux abattements (70 et 85 %) applicables aux plus-values réalisées lors de la cession d'un terrain constructible. Notez cependant qu'il faut remplir des conditions pour en bénéficier. Parmi ces dernières, le terrain en question doit par exemple se situer dans une zone assez tendue. Il s'agit des zones notées A et A bis (Côte d'Azur, agglomération parisienne, etc.). En outre, l'acheteur de votre bien immobilier doit s'engager à construire des logements sur le terrain acheté dans un délai de 4 ans au plus. En général, cet engagement est consigné dans l'acte authentiquepour servir et valoir ce que de droit au moment opportun.

Pour en savoir plus sur cette disposition, consultez cette page : https://alter-finances.com/optimiser-sa-fiscalite.html.